Op dinsdag 6 januari 2025 kopte BNR dat ruim één jaar na het faillissement van Blokker nog circa 40 procent van de voormalige winkelpanden van Blokker leegstaat. Die panden leveren al meer dan een jaar geen huurinkomsten op voor de verhuurders. Wat zijn de rechten en verplichtingen van een verhuurder die te maken krijgt met een failliete huurder? Kun je schade door leegstand verhalen op de gefailleerde huurder? In dit blog sta ik stil bij deze vragen.

Opzegging bij faillissement
Een faillissement beëindigt de huurovereenkomst niet automatisch. Op grond van artikel 39 van de Faillissementswet (Fw) kunnen zowel de curator als de verhuurder de huurovereenkomst opzeggen wanneer de huurder failliet is verklaard. Artikel 39 Fw ziet niet alleen op de huur van onroerende zaken, zoals een winkel of bedrijfspand, maar is ook van toepassing op de huur van roerende zaken.[1] Wil de curator de huurovereenkomst opzeggen, dan heeft hij daarvoor op grond van artikel 68 lid 2 Fw toestemming nodig van de rechter-commissaris.

Let op: artikel 39 Fw geldt alleen als de huurder failliet is. Is juist de verhuurder failliet verklaard, dan kan de huurovereenkomst uitsluitend worden beëindigd op basis van de reguliere opzeggingsgronden uit het Burgerlijk Wetboek.

Bij opzegging moet een redelijke opzegtermijn in acht worden genomen. Als uitgangspunt geldt de termijn die in de huurovereenkomst is opgenomen. Artikel 39 Fw bepaalt dat een opzegtermijn van drie maanden in ieder geval redelijk is. Is in de huurovereenkomst een kortere termijn opgenomen, bijvoorbeeld twee maanden, dan geldt die kortere termijn. Is de overeengekomen termijn drie maanden of langer, dan geldt alsnog een opzegtermijn van maximaal drie maanden.

Kwalificatie van de vordering
In veel gevallen heeft een verhuurder op de datum van het faillissement al een vordering wegens achterstallige huur. Daar komt de huur over de opzegtermijn nog bij. In de praktijk gaat het dus al snel om meerdere maanden huur. Deze vorderingen hebben echter niet dezelfde rang in het faillissement.

De huurachterstand van vóór het faillissement kwalificeert als een concurrente pre-faillissementsvordering. Deze vordering moet op grond van artikel 110 Fw bij de curator worden ingediend. Pas nadat de faillissementskosten (zoals het salaris van de curator) en de preferente schuldeisers (zoals de Belastingdienst en het UWV) zijn voldaan, wordt een eventueel restant verdeeld onder de concurrente schuldeisers.

De huur over de opzegtermijn wordt anders behandeld. Deze vordering kwalificeert op grond van artikel 39 lid 1 Fw als een boedelvordering. Boedelvorderingen hoef je niet ter verificatie in te dienen, maar moeten door de curator uit de boedel worden voldaan. Wel moet je als verhuurder een factuur sturen, zodat de curator weet hoe hoog jouw boedelvordering is. Betaalt de curator deze vordering niet tijdig, dan is de boedel hierover onder bepaalde voorwaarden (contractuele) rente verschuldigd. Deze rente kwalificeert dan ook als boedelschuld.[2]

Schadevergoeding
Naast huurvorderingen kan je ook een schadevordering hebben op de gefailleerde huurder. Denk bijvoorbeeld aan schade aan het pand die vóór het faillissement is ontstaan. Deze schade kwalificeert als een concurrente pre-faillissementsvordering.[3] Ontstaat de schade tijdens het faillissement, bijvoorbeeld doordat de curator het pand niet in de oorspronkelijke staat oplevert (artikel 7:224 BW), dan gaat het wél om een boedelvordering.

Een bijzondere vorm van schade is leegstandschade. Dit is schade die ontstaat doordat de huurovereenkomst voortijdig eindigt. Denk aan een huurovereenkomst die nog drie jaar zou doorlopen, maar wordt beëindigd met een opzegtermijn van drie maanden.

In veel huurovereenkomsten is opgenomen dat de gefailleerde huurder - en soms ook een derde die zich borg heeft gesteld - bij beëindiging op grond van artikel 39 Fw leegstandschade moet vergoeden. De Hoge Raad heeft zich inmiddels tweemaal uitgesproken over deze leegstandschade. De Hoge Raad oordeelde dat een dergelijk beding geen werking heeft tegenover de boedel.[4] De vordering tot vergoeding van leegstandschade is in het faillissement van de huurder dan ook niet verifieerbaar. Wel kan de verhuurder een derde die zich borg heeft gesteld voor de verplichtingen van de huurder aanspreken voor deze leegstandschade.[5] Dat geldt ook voor een bank die via een bankgarantie zekerheid heeft gesteld voor de verplichtingen uit de huurovereenkomst.[6]

Praktische tips
Een faillissement van je huurder kan dus ingrijpende gevolgen hebben. Zoals uit het onderzoek van BNR blijkt, staan veel winkelpanden langdurig leeg. Deze leegstandschade is -tenzij een derde zich daarvoor borg heeft gesteld- vaak niet verhaalbaar. Een eerste belangrijke tip is daarom om huurovereenkomsten aan de voorkant goed in te richten. Daarmee versterk je jouw positie als verhuurder.

Ook rond de opzegging zijn er praktische aandachtspunten. In sommige gevallen kan je als verhuurder de druk opvoeren door kort na het faillissement zelf op grond van artikel 39 Fw de huurovereenkomst op te zeggen. Tijdige opzegging beperkt bovendien de omvang van de boedelvordering.

Daarnaast kunnen er andere juridische complexiteiten spelen, zoals een verzoek van de curator tot indeplaatsstelling: een procedure waarbij een nieuwe huurder in de plaats van de failliete huurder wordt gesteld.

Tot slot is snelheid cruciaal. De beëindiging van huurovereenkomsten behoort vaak tot de eerste acties van een curator. Voor jou als verhuurder is het daarom belangrijk om tijdig en correct te worden geadviseerd over je rechten en verplichtingen. Neem daarvoor gerust contact op met mij of een van mijn collega’s. Ik ben bereikbaar per e-mail via lvanderheijden@turnaroundadvocaten.nl of telefonisch via 06 51 03 84 94.

[1] HR 9 januari 2015, ECLI:NL:HR:2015:42, NJ 2015/43 (Doka Nederland/Mr. Kalmijn q.q.)
[2] HR 24 december 2021, ECLI:NL:HR:2021:1994 (PaperlinX)
[3] HR 19 april 2013, ECLI:NL:HR:2013:BY6108, NJ 2013/291, m.nt. F.M.J. Verstijlen (Koot Beheer/Tideman q.q.)
[4] HR 14 januari 2011, ECLI:NL:HR:2011:BO3534, NJ 2011/114 (Aukema q.q./UNI-Invest)
[5] HR 15 november 2013, ECLI:NL:HR:2013:1244 (X / Romania Beheer B.V.)
[6] Hof Den Haag, 3 juli 2018, ECLI:NL:GHDHA:2018:1559, RI 2018/76.